农民土地流转欠租 法律援助为其维权

【案情简介】

受援人张某福、张某某等84户村民属于黔江区小南海镇新建村四组和五组的村民。这些村民与重庆市黔江区某某果业有限公司（以下简称“某某果业公司”）于2009年04月01日分别签订了《农村土地承包经营权出租合同》，双方在该合同中第一条中具体约定了地块，以及“某某果业公司”从该84户村民处分别流转租用的土地，其面积也按实际丈量结果分别作了确定；双方在其合同的第三条中虽然约定了土地承包经营权出租价格，但是，在2014年时，经84户各村民与“某某果业公司”协商后，将每亩的出租价格变更为490元/亩•年，而且“某某果业公司”还派其现场管理人陈某某亲自到现场给这84户各村民按照每亩每年490元的标准进行兑现发放完毕。同时，双方在第三条第二款中，还约定了支付方式，即以现金方式支付；在第四条中约定支付时间为“逐年支付，即于每年2月28日之前支付”。但是，上述款项已逾期多时，经84户村民多次向“某某果业公司”催收未果。故该84户村民就到黔江区小南海镇人民政府要求政府帮其解决此事，经黔江区小南海镇人民政府指引，就向黔江区法律援助中心申请提供法律援助。黔江区法律援助中心据此根据《中央专项彩票公益金法律援助项目实施与管理暂行办法》和项目执行协议的有关规定，决定为上述84户村民提供法律援助，并指派重庆黔立律师事务所李政、邓海东律师具体承办该案。

【案件承办过程】

承办律师接受本案件后，考虑到本案系农村土地流转中的新型历史问题，是黔江区难点、热点问题；事关全区社会稳定大局，黔江区小南海镇人民政府也高度重视，承办律师一是分别会见该84户村民受援人，认真听取受援人对本案基本事实的陈述和要求，作好受援人的《接待笔录》，同时给受援人讲解相关法律法规和政策，耐心做好受援人的思想稳定情绪；开展了3个多月的调查取证工作，认真做好庭前准备，书写2000多字的《84户村民与“某某果业公司”土地承包经营权出租合同纠纷的代理意见》，4次出庭参加调解、开庭审理等诉讼活动；二是多次与黔江区人民法院探讨与沟通协调；三是多次组织全所律师分析讨论本案。承办律师一致认为本案属于集团案件，且是农村土地流转中的新型历史问题，力求为这些村民办好此事。其理由在于：1、受援人一方人数众多，有84户（涉及300余人）。2、这84户受援人之间存在共同的和同种类的法律利益关系，且法律关系新型“共同的法律利益关系”是指众多当事人之间存在共同的权利或连带的义务关系。“同种类的法律利益关系”，是指众多当事人之间存在同种类的权利或义务，而用这种同种类的权利义务关系是因相同的权利或义务，而且这种同种类的权利义务关系是因相同的事实或法律问题引起的。在本案中，84户（人）受援人是黔江区小南海镇人民政府所辖新建村四组和五组的村民，同时，在本案中代理人向法庭提交的证据《农村土地承包经营权出租合同》和《证明》等证据都能够充分证明了该84户村民已经如实、忠诚、客观和严格地履行了双方签订的合同，然而“某某果业公司”在履行了该合同5年之后，在2015年就没有按照合同约定的时间支付其土地租赁费，现已超过3个月之久，“某某果业公司”已经构成了违约。

涉案法律依据很多，经承办人疏理后集中体现如下：根据我国《合同法》第77条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，结合本案实际，该84户村民与“某某果业公司”间对该《农村土地承包经营权出租合同》以及之后的租金价格标准的变更，都是当事人双方真实意思的表现，且该合同以及变更后的内容均没有违背我国法律、法规的禁止性和强行性规定。故其租金单价的变更是合法有效的，同时，在今后的合同履行过程中，也应当按此变更内容予以确定。根据我国《合同法》第8条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”因此，属合法有效的合同应得到法律的支持和保护。根据我国《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；以及该法第114条“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”等相关规定，再结合本案84户村民和“某某果业公司”双方所签订的《农村土地承包经营权出租合同》第九条约定，“如果乙方（“某某果业公司”）违约，乙方应赔偿给甲方（本案原告）半年的租金”的约定，故“某某果业公司”依法应当立即支付所欠84户村民的全部土地租赁费用，同时，“某某果业公司”还应当支付84户村民违约金，其具体金额为半年租金。

【承办结果】

本案通过承办律师7个多月的辛勤工作，终于在2015年09月30日完成了对84户村民受援人的法律援助工作，即黔江区人民法院依法作出了（2015）黔法民初字第05400——05483号《民事判决书》，确定由“某某果业公司”在该判决书生效之日起五日内支付其2015年的土地承包租赁费116664.72元、以及违约金58332.36元，总合计为174997.04元。本案84户村民就是84个案件，在黔江区人民法院依法作出判决后，“某某果业公司”并没有自觉履行其法定义务，故承办律师又在该案生效后，于2015年11月11日又帮助其各村民书写《强制执行申请书》，并代为其各村民向黔江区人民法院依法要求对“黔优果业公司”予以强制执行，现均已强制执行到位。至此，84户村民与“黔优果业公司”间的土地承包经营权出租合同纠纷案，经过法律援助得到圆满解决。